蓝绿双城曹舟南:中小房企可靠“共建”活下去

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  曹舟南创立蓝绿双城是在2018年。那一年8月,他从绿城中国行政总裁之位辞任。花了3个月时间出去寻资源、拓项目,筹谋成立蓝绿双城。49岁由零出发,曹舟南下了狠心。后来,他把房子也拿出来抵押。

  曹舟南想要做的一件事是“共建”。这是房地产界的新赛道,也是帮蓝绿双城能实现差异化竞争的商业模式。

  两年时间,蓝绿双城的改变和成长明显:从最初的5个人、零个项目发展到800多人、手握60多个项目,拥有1000多万平方米土地储备。蓝绿双城现下辖子分公司共计44家,布局涵盖国内40座城市,未来2-3年还将启动上市。

  “共建平台不是只有蓝绿双城一家。”11月1日晚,曹舟南对时代周报记者强调,蓝绿双城最先提出共建商业模式并率先践行,而未来会有大大小小的共建平台诞生。

  对“三道红线”做了三天三夜研究后,曹舟南更为笃定,中国房地产的集中度会进一步提高,“共建”,将是中小企业冲破障碍的生存方式之一。

  从代建到共建

  “共建”由“代建”演化而来。

  绿城房产建设管理有限公司(后来更名为蓝城),是最早在行业内展开代建的企业。曹舟南在2009年创立这一业务板块。高峰时期,绿城总销售额中的近1/3来自代建业务。

  代建是通过品牌输出、管理输出形成的委托代理关系。蓝城的代建分为政府代建、商业代建和资本代建三种。

  代建产生于中国房地产市场进入上升通道的2009年。大量制造业企业入场并有代建需求。

  曹舟南并不避讳代建曾经是门好生意,“具体操作时,比如按照项目售价收取5%的代建费。理论上对于代建方和委托方来说,没有什么风险。但从投资角度,纯粹的委托关系不承担风险,风险为零的话收益也应该是零。”

  随着时间推进,曹舟南也发现代建模式存在的弊端。比如,代建责任主体的不对等,风险集中在委托方身上,代建方只不过是赚多赚少的区别。

  “出现这种情况,我是有责任的”曹舟南坦言。

  “代建”本身也在进入红海乃至“红得发紫”的阶段。曹舟南认为,特别是“三道红线”提出后,“代建”面临的挑战将更大。

  “房地产企业在向管理要红利和效益阶段,企业为优质土地已经拼得你死我活了,还会让你代建?”曹舟南对时代周报记者反诘,“未来在产品设计、营造、成本管理、运营管理、物业管理等各细分领域,专业竞争一定会白热化。共建最大的好处就是将不同的企业优势互补。”

  在他看来,像美国一样比较成熟的地产市场里,专业的开发商也仅有7家。而中国现在是7万多家。等到前20强或者前30强逐渐形成寡头化后,这些中小房企将不得不转型。

  要活下去,“共建”或许是条出路。

  曹舟南对共建模式信心也来自于蓝绿双城本身的优势。

  曹舟南介绍,宋卫平也是蓝绿双城的创始合伙人之一。公司取名蓝绿双城时,蓝代表科技、智慧,绿代表品质、理想。团队人员中有顾建明、余海涛等一大帮前绿城员工,以及其他优秀企业的职业经理人如张文龙。

  蓝绿双城以服务为导向的SOD(Service-Oriented Development)开发模式,令曹舟南骄傲。

  “原来拿了地做亩产最大化往往是先推住宅,再用边角料做配套。但SOD是先模拟未来生活场景让重要的公共配套先行。”曹舟南回应时代周报记者称,当然公司还有物理开发和数字开发“双开发”能力,TOD开发运营能力,营销服务、物业服务、配套服务的“三合一”服务体系等。

  蓝绿双城的共建

  对比代建,共建模式要难得多。

  蓝绿双城的共建是在开发基础上,通过小股操盘对项目投资,与合作方共同承担投资风险——当中的重点在于“兜底”二字。

  换句话说,共建模式下,蓝绿双城必须是股东,股权比不在于大小,但要真金白银投入,与项目绑定,对经营结果负责。

  作为投资人以及操盘方,蓝绿双城主要赚取投资收益、操盘费以及在营销管理过程中产生的收益。某种程度上,这解决了资本代建存在的投资回报难题,因为有代建方的加入实现利益捆绑,投资风险不再单一地压到委托方身上。

  “健康的商业模式一定是平等的,资源互利互惠。正向激励和负向激励对等的。”曹舟南解释称,“蓝绿双城提倡共建模式,但不是‘坐庄’而是打工,让有地的出地,有钱的出钱,有力的出力。”

  蓝绿双城的共建,目前覆盖资本共建、产业共建、供方共建、同行共建和客户共建五个方面。

  其中,资本共建与客户共建主要侧重投资的流入;产业共建、同行共建更为偏向于细分领域的合作,更看重合作方的能力;供方共建则旨在通过保障供应方的利润与现金流,进而提高项目品质。

  “当然与同行的共建还需要时间,因为目前的心态普遍是愿当鸡头不做凤尾。”曹舟南称。

  尽管成立两年,蓝绿双城的朋友圈在不断扩大。当中包含来自光大、五矿、中铁、中交、国开金融、平安不动产、杭州地铁等资源型企业;也有工行、农行、建行、中行等银行金融机构;地产同行有万科、绿城、新湖中宝、中南建设、鲁能集团等;也有阿里、字节跳动、海康威视、中国移动等技术型企业。

  目前,蓝绿双城的共建模式已有正在成熟中的案例。

  以蓝绿双城和平安不动产共建的西双版纳悦景庄·桃源里项目为例。该项目是当时平安不动产投资额最大的项目,也是西双版纳投资额度最大的文旅项目。平安不动产引入蓝绿双城进行开发,后者目前持有项目10%股权。

  对蓝绿双城而言,入股悦景庄·桃源里是一笔划算的交易。项目此前的股东方之一云南白药曾在2016年以1.28亿元作价出让35%的股权,而蓝绿双城仅用约2777万元拿到10%股权,约折价24%。

  轻重并举的现代服务企业

  蓝绿双城以现代服务业企业自我定位。

  “我们和交易所,和证券监管机构早就做了汇报和沟通,只要在项目的股权占比不超过20%,可以适量投资一些重资产的样板工程,这样可以被认定为轻资产的公司。”曹舟南回应时代周报记者称。

  轻资产业务的核心,自然是“共建”,通过蓝绿双城的开发落地能力实现投资价值,形成“投、融、建、管、退、运营”的闭环。

  重资产业务一方面是TOD+SOD开发模式的项目,另一方面是以GP跟投或团队跟投的方式参与一小部分基金份额或项目直投,即小股操盘的升级版。

  这家年轻的公司,目前已有清晰的发展目标。

  2021年,蓝绿双城希望实现项目数量破百和销售额破百,销售额从今年的70亿元成长为明年的100亿元甚至200亿元,实现有质量的发展。

  更为重要的三大战略目标,按蓝绿双城创始合伙人余海涛的介绍,一是共建模式的全面落地;二是以“双开发”、SOD、数字开发为特色的产品进行可视化呈现;三是推进对已呈雏形的开发服务板块、生活服务板块、城市服务板块的全面落地,形成三驾马车体系。

  不仅如此,曹舟南也已打开对蓝绿双城发展空间的想象力。

  曹舟南特别看好当中的城市服务板块。城市服务的核心是城市养护,包括地下空间,地铁、地下管廊、水电气,也包括地上的高速公路、高速铁路、市政、公建、民建等。“过去的发展是重建设轻养护,等城镇化发展成熟后就是建养并重乃至是重养护轻建设。”曹舟南说。

  曹舟南称,在城市养护领域目前市场上没有竞争者。而蓝绿双城也已在提前布局。在临安,公司落地了地铁管片的生产基地;在重庆,公司收购了砂石料矿储备前端原料;在海宁,公司布局了大管径城市管廊PC件项目。

  11月5日,曹舟南也新任浙江蓝绿双城基础设施建设有限公司董事长职务。这家公司的经营范围包括道路货物运输、水泥制品制造;水泥制品销售;建筑砌块制造;建筑材料销售等。

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