限售、限房价、限地价、竞自持:浙江衢州、台州祭出组合拳式调控

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  10月楼市整体平稳运行,但三四线城市打补丁政策趋势依然持续。11月3日,台州发布楼市新政:市区新购买住房3年内不得交易;建立房价地价联动机制,实行“限地价、竞自持(或配建)”土地出让方式。

  此前的10月30日,浙江省衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》,推行限房价、限地价、竞配建的住宅用地出让方式,扩大限售楼盘范围,同时加大对住房租赁的扶持力度,提高租房提取公积金额度至每年2400元。

  事出有因,来自深耕浙江的多名房企人士综合信息反馈,衢州、台州市场均出现局部过热的情况。台州椒江区房地产市场火爆,楼市火、地价火、网签限签导致排队现象,政府为促进房地产健康、稳定的发展,特出台此政策。

  一个背景是,浙江三四线城市小贷金融发达,中小企业多,资金流向房地产已成趋势。据台州一名当地人士称,台州市区购买力基本来自本土市场的,大部分人拥有多套房,买房大多用于出租;也有部分购买力来自乡镇。目前的情况是,台州市区房价相对于县级市温岭而言,还是“价值洼地”。

  政策打补丁在所难免。同策研究院资深分析师王丰分析指出,台州新政与衢州新政有几个不同点:第一,衢州新政是从政府端、房企端至C端比较完整的预期政策管理的尝试,而台州只是政策补丁;第二,房地产行业地位不同,2020年前3季度,台州房地产开发投资累计增速为12%,位于浙江省前列,而衢州累计增速仅为-10.6%,所以衢州作为政策实验田的试错成本更小。

  稳房价为主

  可以看出,此次台州楼市政策仍以稳定预期为主,即取得不动产证满3年才能上市交易,与2016年三四线城市集中出台“限售”政策的思路一致,引导市场回归理性,但大概率不会产生过大的负面影响。

  王丰认为,台州出台政策时间点有以下几个考虑:第一,市场处于需求恢复期,经历了2020年上半年土地市场过热,和疫情过后的需求集中释放,2020年11月市场处于相对平稳期,为了预防2020年年底,房企冲业绩压力,提前出台政策稳定预期;第二,配合十四五规划,对于房地产贡献较大的城市采取政策补丁政策(如台州),对房地产贡献较小的城市(如衢州),摸索预期管理的全套解决方案,贯彻“因城施策”。

  另一方面,随着市区融合的加快,以及万达商圈、高铁新区的逐渐崛起,台州市民换房意愿强烈,新盘去化率加快。高铁新区区块位于椒江、黄岩、路桥之间,高铁利好导致这几个区域的房价涨幅也呈现向上趋势。

  但衢州稳房价相关政策比台州更细化,从严控制商品住房预售节奏。除土地出让文件对预售规模作出特殊约定外,建筑面积3万平方米及以下的,须一次性申请预售;建筑面积3万平方米以上分期申请预售的,每期预售建筑面积不少于3万平方米,尾期建筑面积低于3万平方米的须一次性申请预售。

  土地市场,仍然是调控导火线

  值得关注的是,中指院近期发布10月百城房价指数,百城房价涨幅居前十位的城市依次是东莞、徐州、嘉兴、金华、西安、海口、惠州、北京、宁波、南通。

  宁波赫然在列,号称新二线城市的台州,与宁波地缘接近,在楼市上也有传导作用。2020年1月以来,台州土拍市场持续火热,台州市中心的土拍楼面价接连破万,且有不少未入驻台州的新房企出现。较早进入台州市场的中梁地产相关人士表示,目前台州地区土地难拿,在该地区已经很久没有拿地了。

  回看衢州新政,也明确提出了对市场关注度高的热点地块,土地出让前明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。加大对住房租赁的扶持力度,提高租房提取公积金额度,每户每年最高提取额不超过24000元。

  对此,上海中原市场分析师卢文曦指出,调控围绕土地、销售等一系列关键点展开,从内容上和当前主流调控城市手段如出一辙,比如“限房价+限地价+竞配建”的方式公开出让,可以稳定市场预期,也是借鉴调控效果明显的城市做法。因此,新意上略显不足。但是可以对市场起警示作用,预防楼市非理性上涨。

  从近期调控举动来看,近期三、四线依然是收紧的地方。尽管临近年底,但是开发商营销活动来看,对市场有一定鼓动性,因此不排除楼市温度延续甚至走高的可能。所以,三四线城市还是出政策,一方面调节当下市场情绪,另一方面,可能为明年楼市做规划。

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