郁亮:地产业转为普通行业 万科“一根筋”走下去

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  北京商报讯(记者 董家声)10月17日,在北方区媒体交流会上,郁亮表示,“三条红线”之后,房地产行业将从之前的“特殊行业”转化成“普通行业”,但地产行业仍有很大发展空间,未来也将“一根筋”地发展下去。

  郁亮表示,房地产业仍有很大的发展空间。但与以往以数量为主的发展方式不同,未来行业发展空间在于质量。但进入“白银时代”,土地红利、金融红利都在消失,地产行业将来进入管理红利时代。而地产行业将回归成成国民经济中的一个普通行业,就像制造业一样。

  他分析表示,第一阶段企业拿到土地是关键,获取土地的能力成为房企发展的决定性因素,土地储备是考量企业价值和潜力的核心指标。在第二个金融红利阶段,对杠杆的使用是决定性因素,那些胆子大,拼速度的企业通过高周转获得了更大的成长空间,利用高杠杆把行业做成了“快消品”。而进入第三阶段的管理红利时代时期,企业将不再依靠杠杆,而是靠全面竞争能力获取竞争优势。在管理红利时代,企业要依靠全面竞争能力。

  就在不久前,郁亮曾表示,“三道红线”政策要求的影响力对地产行业不亚于2002年实施的土地“招拍挂”政策。而且这次监管是穿透式、全链路的,过往房企常用的多层嵌套、明股实债等财技全部不能发挥作用,只能实打实进行调整。对所有开发商都是一场挑战。

  而在当天的发布会上,郁亮在此强调,进入管理红利时代,企业就需要选择正确的赛道,对企业的战略规划能力、组织能力,整合社会资源和人才资源的能力就越高。

  “人们对外部环境变化过度关注。但人们对短期环境变化更敏感,市场各界应该更多关注宏观经济的‘慢变量’对行业的影响。”郁亮在谈到“一根筋”的企业品牌新口号时表示,这对地产行业的影响可能要超过短期政策的影响,因此万科对长期的行业变化更为关注。例如,当前中国的人口结构正在发生深刻变化 ,2025年25岁年轻人口比50岁人口以上人口少了1.39亿。 与此同时,中国房地产行业在多年发展后,在数量上已经得到巨大进步,可以说居住问题得到了很好的解决。但目前的现实是在居住环境、居住条件还需要有很大改善。而且随着人口拐点的出现,房地产业在数量上的空间正在压缩,年轻个人对产品的环境和品质比以往更高。

  事实上,万科近期的品牌年轻化动作也颇为引人关注。9月份,万科发布了万科与新裤子乐队合作的歌曲《就是不妥协斯基》,万科的“筋厂”的新称呼也首次对外披露。

  郁亮感叹, “这些都是为95后准备的,万科需要正式要面对95后年轻人”。但他也坦言,品牌形象的变化在公司内部也有争论,但万科调查发现,年轻人对万科品牌没有感觉,这就很可怕,我们首先要让年轻人对我们有印象。“

  ”今天年轻人的成长年代与世界同步,受过完整的教育,其中就包括西方文化和中国传统的教育,他们更有主见,更有独特的坚持,创意也更多。95后是未来,万科不讨好95后,讨好谁呢? “郁亮感叹。

  当然,行业里仍存在一些被忽视的领域,如租赁、商业运营领域仍然存在不断进化的空间。郁亮说,今天人们居住环境有提高,但并没有根本解决所有问题。未来一些被忽视行业也会迎来机会,例如租赁住宅行业也是万亿级市场;传统的购物中心正在变成情景生活体验的新的商业空间;物流业务随着电子商务的发展也迎来新机遇。因此,传统行业当下必须进化,越古老的行业越有可能推陈出新。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,“三道红线”之后,对于房企而言,降负债面临很大压力,除了拓宽融资渠道外,开辟新赛道也十分必要。同时,未来地产行业发展空间也不再仅仅追求数量,而是追求质量,这也给有实力和资源的企业发展带来了新的选择。

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