商业地产危中有机 房企期盼REITs尽快落地

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  10月20日,作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜,《2020中国商业地产20强》(以下简称“榜单”)重磅出炉。

  该榜单以商业地产切入,通过对房企商业地产板块的品牌商场/综合体、品牌酒店、写字楼以及2020年上半年的商业营收进行综合评分排名。

  榜单显示,截至报告期末,万达集团旗下的品牌商场(综合体)达336个,品牌酒店达82个,商业营收达172.75亿元,高居榜首。绿地控股与保利地产分列第二、第三名,其旗下品牌商场分别为96个、17个,写字楼分别为10个、110个,商业营收分别为26.1亿元、30.84亿元。

  富力地产、红星美凯龙、中海地产、宝龙地产等企业均表现不俗,位列前十。其中红星美凯龙、华润置地、新城控股旗下品牌商场分别为87个、61个、69个,富力地产、宝龙地产、世茂集团旗下品牌酒店分别为90个、19个、27个,富力地产、中海地产、陆家嘴旗下写字楼分别为47个、80个、22个。

  七成商企营收同比下滑

  过去半年,由于新冠肺炎疫情的冲击,多家商业地产运营商都受到了不同程度的影响。

  根据克而瑞统计的47家商业地产运营商财报显示,上述企业总运营收入达591.68亿元,同比下降12.93%。

  从具体收入结构来看,酒店物业受到影响最大,同比下降了47%至73.86亿元;而以购物中心、写字楼为主体的租金收入无疑更加抗压,同比仅下降3%,至495.24亿元。

  从不同体量的房企运营商来看,上半年运营收入规模在10亿元以上的17家企业,运营规模达到了478.97亿元,同比下降了约11%;而剩余30家企业的总运营收入则为112.72亿元,同比下滑约21%,增加了10个百分点。

  可见,商业体量更大的房企运营商或在疫情中表现更好。

  但值得注意的是,仍有14家房企运营收入同比为正增长,其中上半年突破10亿元的有5家,分别是龙湖、万科、新城、中海和宝龙;尤其是前三者的同比增速达到了20%以上。

  以龙湖为例,今年上半年,龙湖商场录得收入超过26亿元,管理层对该业务充满信心,称每年收入将保持30%的增长速度,今年收入将达到60亿元。

  “商业运营是龙湖未来非常可期待的增长力量,会为整个集团带来稳定的利润贡献。”今年中期业绩会上,龙湖管理层表示。

  中海也不逞多让,作为中国内地最大单一业权写字楼及开发商,在商业地产方面,中海地产投资持有并已投入运营的商业物业总建筑面积450万平方米,可租面积320万平方米,包括45栋甲级写字楼、14家购物中心、12家星级酒店、2家长租公寓。

  期内,其商业资产总营收为20.3亿元,实现增长1.1%。

  数日前签约苏州高新区星韵宝龙广场的宝龙商业,同样表现不俗。

  截至2020年6月30日,宝龙商业总收入为8.69亿元,同比增长16%,归属母公司股东利润为1.45亿元,同比增长66.4%;在管面积为698万平方米,物业管理面积为1165万平方米。

  “我们今年定下一个很大的愿景,就是要通过20年努力成为全球前10的商业地产商。”宝龙商业管理层在今年中期业绩会上表示,未来5年第一是要保持行业前5的江湖地位。其次,要在长三角范围内开超过150个购物中心,自持超过100个,这是未来5年的一个重要指标。

  业内呼吁REITs尽快落地

  在新冠肺炎疫情背景下,商业地产企业资金缺口增大,“类REITs(房地产信托投资基金)”等资产证券化模式受到商业地产企业更多的关注。

  今年5月,朗诗集团宣布,成功设立合作型长租公寓储架式REITs“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房2期资产支持专项计划”。基础资产方面,标的物业位于南京市雨花台区安德门大街38号的朗诗寓南京天隆寺地铁站店项目。

  7月9日,招商财富―华泰―虹桥世界中心资产支持专项计划成功设立,总规模10.65亿元。

  资料显示,“虹桥世界中心”坐落于上海虹桥商务区核心区,项目总体量约80万平方米,涵盖总部办公、铂瑞酒店和铂瑞公寓,以及约11.5万平方米一站式商业中心。

  “我们希望REITs尽快在中国落地,分类分级分城市地展开。这次疫情是一个契机。”一家千亿级商企高管告诉时代周报记者。

  据悉,REITs落地前,中国的商业地产大都依靠“借钱融资”的模式发展。

  “在它融资的过程中,需要通过商场开业以后获取的经营性现金流,来覆盖融资成本,其实就是借债。既然是借债就要还利息,利息成本目前非常高。另外,商业地产目前的融资渠道单一,要么是银行借贷,要么通过‘明股实债’,这在一定程度上限制了企业的发展。”上述高管表示。

  该高管认为,REITs一旦落地,公司就可以把持有的商业物业打包发行,公开向社会公众募集资金。融资渠道拓宽之后,企业的融资成本也会随之大幅降低。

  “在具体推进过程中,一方面要借鉴国外市场的成熟经验,另一方面也要考虑国内市场的基础情况。”中指院相关报告也表示,资产证券化是大势所趋,REITs作为地产领域投融资工具之一,其以证券化方式盘活存量不动产,促进社会资本进入地产领域,对于商业地产企业的发展具有重要意义。

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